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林江的博客

中山大学岭南学院财政税务系主任、教授、博士生导师

 
 
 

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中山大学岭南学院财政税务系主任、教授、博士生导师,国家教育部人文社会科学重点研究基地—中山大学港澳珠三角研究中心副主任。研究领域:财税理论与政策、金融机构与金融市场、区域经济与金融、风险投资。兼任中国财政学会理事、全国高校财政学教学研究会理事、全国台湾研究会理事、海峡两岸关系研究中心兼职研究员、广东省国际税收研究会副会长、广东省政府采购研究会副会长、东莞市委市政府特约研究员、东莞市科创投资研究院院长等职。

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物业税开征应该“先易后难”  

2009-09-29 08:01:43|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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      物业税是政府向房产物业征收的一种财产税,通常向物业的业主或者租户征收,税务机关会定期对物业进行估值,并以估值的某个百分比作为应缴的物业税额。显然,物业税是一种在房产物业保有环节中征收的一种税项。

    开征物业税目标是平抑房产物业价格,增加财政收入

     开征物业税希望达到以下两个目标:一是平抑房产物业价格。拥有房产物业数量越多,需要缴纳的物业税额就会越高,从而形成了新思维:买家购置、拥有的物业若长期空置,由于挤占了公共资源,也需要为此付出代价。因此,物业持有人为了避免缴纳高昂的物业税,会选择抛售手头多余的房产物业,从而有助于平抑房地产价格;另一方面,现有的制度安排是房地产开发商一次性支付70年的土地出让金等税费,再等待物业出售的时候把税费转嫁给买家,此安排对于大型发展商有利。而开征物业税则相当于把相关的税费分摊到房产物业的保有环节,有助于中小型的发展商进入市场,增加房产物业供给,从而也达到平抑房产价格的目标。二是增加政府尤其是地方政府财政收入。物业税作为向不动产征收的税项,属于地方税的范畴,具有财政收入稳定的特征,适合地方政府用来向辖区居民提供教育、医疗等公共服务。

    税基难确定制约了物业税的顺利开征

    尽管从以上两个目标考虑,我国确实有尽快开征物业税的必要。可是,以下几个因素可能制约了物业税的顺利开征:

    第一,税基的确定问题。从公平的原则出发,一旦物业税开征,所有的物业都应纳入课征范围,而税基可能是物业市值或者租值的升值部分,譬如香港地区,是对全港的物业,无论是住宅还是商用大厦,无论是自住还是出租,都由政府的差饷物业估价署定期对物业的应课差饷租值作出评估,然后由物业的所有者或者使用者按照租值的固定百分比向政府缴纳。然而在内地,人们对于物业税的税基有不同的理解,有人认为应该对所有的物业进行普征,也有人认为应该对于居住面积小于某个数字的自住物业作出豁免,而对于第二套或者以上的物业课征。可是前者可能需要对包括经济适用房、廉租房在内的物业都实行课征,从而让人对物业税的公平性提出质疑;而后者对于如何界定第二套或者以上的物业会产生困难:如果一名广州居民到上海置业,而且用别人的名字购买,如何判断是同一人购买的物业?另外,针对的第二套或者以上的物业课税是否具有追溯力,如果答案是肯定的,问题在于过去购买的物业都是一次性缴纳了70年的土地出让金,再征收物业税就有重复课税之嫌;如果是“老物业老办法、新物业新办法”,对于现有的拥有超过一套物业的所有者或者使用者作出豁免,会一定程度上削弱了物业税的公信力以及功效。

    长远而言物业税对于平抑房产物业价格的作用非常有限

    第二,物业税开征是否能够真正平抑房产物业价格,仍然是未知之数。事实上,影响房产物业价格的因素有很多,税收只是其中之一。譬如,福利房政策、房地产收费、经济发展水平等因素对于房地产价格的影响可能大于物业税。即使物业税的出台对物业价格产生抑制作用,但是导致物业价格大跌的可能性不大。因为物业税对物业价格的影响程度还取决于税率的设定,如果税率显著高于银行贷款利率,以投资为目的的购房行为已差不多无利可图,可是以自住为目的的购房行为则受影响有限。个人认为,我国房价长期走高,主要与我国城市化的速度加快,都市人口快速膨胀,城市土地供给有限有关。物业税长远而言对于平抑房产物业价格的作用非常有限。

    采取比较审慎的态度是合乎逻辑的,当前可以考虑先从争议较小的商用物业着手

    第三,作为地方税或者财产税的重要组成部分,物业税的开征能够为地方政府带来相对稳定的财政收入,本来应该得到地方政府的支持。可是在现行分税制的财政体制下,地方政府的事权、财权并不统一,加上地方官员在追求任期GDP最大化的动机驱使下,地方政府更愿意取得一次性的土地出让金的收入而不是在物业的保有环节征收相关的税项。因此,物业税的开征未必能够得到地方政府的支持和配合。综合而言,在开征物业税问题上,采取比较审慎的态度是合乎逻辑的。当然,用积极的态度看物业税的开征,当前我们可以考虑先从争议较小的商用物业着手,然后再考虑扩展至第二套或者以上的住宅物业,尤其是别墅等豪华住宅,最后才扩展至把所有的房产物业纳入课征范围。

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